Définition de compromis de vente et promesse de vente

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La définition d’un compromis de vente doit être distinguée de celle d’une promesse de vente. En effet, le compromis de vente est une promesse synallagmatique de vente, alors que la promesse de vente peut être unilatérale ou synallagmatique lorsque l’acquéreur et le vendeur s’engagent réciproquement.

 

Cette page de définition a été rédigée par un Avocat en droit immobilier.

1- Compromis de vente et code civil

La définition de compromis de vente n’apparait pas dans le code civil pour une raison simple : l’expression de « compromis de vente » est issue du langage courant.

Cette expression de compromis de vente est synonyme de « promesse synallagmatique de vente », par opposition à une promesse unilatérale de vente dans laquelle seule une partie s’engage.

Ainsi, tant la loi que la jurisprudence préfèrent parler de « promesse synallagmatique de vente » plutôt que de « compromis de vente », qui est une expression qui relève davantage du langage courant, en en particulier du vocabulaire de la vente immobilière.

Un agent immobilier préfèrera en revanche l’expression de compromis de vente.

2- Définition de promesse unilatérale de vente

Tout comme le compromis de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant contrat, qui peut précéder à la conclusion de tout contrat : contrat de vente d’un bien mobilier ou d’un bien immobilier, contrat de bail, contrat de prêt, contrat de travail, contrat de licence de marque, contrat de franchisage etc. (Cliquez-ici pour une définition de franchisage). Elle peut être définie comme la convention conférant à l’une des parties appelée le bénéficiaire, une option lui permettant de décider de conclure le contrat à des conditions déterminée, avec une autre personne appelée le promettant. Cette notion d’option est inhérente à la définition de promesse unilatérale de vente.

Soit l’option est levée dans le délai : le contrat envisagé est alors aussitôt définitivement conclu aux conditions fixées dans la promesse. Soit l’option n’est pas levée ou l’est après l’expiration du délai, auquel cas la promesse devient caduque. Cliquez-ici pour une définition de caducité.

De son côté, le promettant donne déjà son consentement définitif à la conclusion du contrat.

Exemple de promesse unilatérale :

L’exemple de promesse unilatérale le plus souvent donné est celui de la promesse unilatérale de vente.

Dans une promesse unilatérale de vente, le promettant accepte de vendre le bien à un certain prix au bénéficiaire, tandis que ce dernier demeure libre de l’acheter ou de ne pas l’acheter.

La promesse unilatérale de vente est donc un véritable contrat. Il est donc important de distinguer une promesse unilatérale de simples négociations ou pourparlers. Cliquez-ici pour une définition des pourparlers. La promesse de vente se distingue aussi d’une simple offre de contracter.

3- Définition de compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente

Comme énoncé ci-dessus, « compromis de vente » et « promesse synallagmatique de vente » revêtent la même signification.

Le compromis de vente renferme en lui-même l’engagement réciproque des deux parties :

  • l’une s’engageant à vendre la chose
  • l’autre s’engageant à acheter la chose, moyennant un prix déterminé ou déterminable.

Dès lors, qu’est ce qui distingue le compromis de vente du contrat de vente ?

Cette question est d’autant plus prégnante que l’article 1589 du code civil dispose expressément que la promesse de vente vaut vente lorsqu’elle est synallagmatique, à savoir que les deux parties s’entendent sur la chose et le prix.

Dès lors, quel est l’intérêt d’une promesse synallagmatique de vente ?

La promesse synallagmatique de vente présente un intérêt tout particulier lorsque les deux parties veulent s’engager tout en prévoyant que le contrat définitif sera formé sous la condition d’un évènement qui ne dépend pas de leur volonté, telle que l’obtention d’un prêt. On dit alors que la vente est conclue sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt. La promesse peut d’ailleurs prévoir plusieurs autres conditions suspensives (exemple : obtention d’un permis de construire par l’acquéreur, etc.).

Ainsi, la promesse synallagmatique de vente présente un grand intérêt pour l’acquéreur et le vendeur, qui peuvent signer un compromis de vente avant l’accord de la banque, et ainsi officialiser leur accord, sans pour autant attendre l’obtention du prêt par l’acquéreur.

Aussi, la promesse synallagmatique de vente peut présenter un intérêt particulier en matière de vente immobilière devant être réalisée par acte authentique. Cliquez-ici pour une définition de contrat solennel.

En effet, il peut arriver que les parties décident de conclure par acte sous seing privé une promesse synallagmatique, prévoyant un déterminé pour réitérer leur acte sous la forme authentique, à savoir devant un notaire comme la loi l’exige. La signature de l’acte authentique de vente interviendra alors ultérieurement dans le délai fixé par les parties.

4- Différence entre compromis de vente et promesse unilatérale de vente

Il résulte de l’ensemble des définitions susvisées que la différence entre compromis de vente et promesse unilatérale de vente tient au caractère synallagmatique du contrat dans le compromis de vente, et au caractère unilatéral dans la promesse de vente.

Cliquez-ici pour revenir sur la définition de contrat synallagmatique.

Dans le compromis de vente, le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur à acheter aux conditions prévues. Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engage à vendre.

En matière de compromis de vente, par définition, l’acquéreur ne dispose pas de droit de rétractation ou délai de rétractation : il doit s’engager à conclure l’acte définitif de vente dès lors que les conditions prévues sont réunies (par exemple : réalisation de la condition suspensive).

Atténuation de cette distinction entre compromis de vente et promesse unilatérale de vente

Si par définition, le bénéficiaire ne s’oblige pas à conclure le contrat définitif dans une promesse unilatérale, le bénéficiaire peut néanmoins souscrire certaines obligations envers le promettant. Par exemple, en matière de transaction immobilière, la promesse unilatérale de vente peut prévoir que le bénéficiaire verse au promettant une indemnité d’immobilisation, visant à rémunérer l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse. Cette promesse unilatérale peut alors prévoir que l’indemnité restera acquise au promettant si le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l’option. Cette indemnité d’immobilisation doit être distinguée de la clause pénale qui sanctionne l’inexécution d’une obligation.

On peut également parler dans le langage courant d’ « acompte ». Cette indemnité d’immobilisation doit toutefois se distinguer du séquestre.

En outre, une promesse unilatérale peut être insérée dans un acte comportant un ensemble d’obligations réciproque, à savoir dans un contrat synallagmatique à part entière. Toutefois, ce n’est pas parce qu’une promesse unilatérale est contenue dans un environnement synallagmatique qu’elle doit être requalifiée en promesse synallagmatique.

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