Définition de l’usufruit

 

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Définition de usufruit :

L’usufruit est un démembrement du droit de propriété, qui confère à son titulaire, l’usufruitier, le droit d’utiliser et de jouir librement d’une chose appartenant à une autre personne, le nu-propriétaire.

 

L’usufruit découle directement du droit de propriété. Cependant, bien que tous deux soient des droits portant sur une chose, leurs régimes différent sur certains aspects. La définition et le régime de l’usufruit est particulièrement développé aux articles 578 et suivants du Code civil.

Cette définition a été rédigée par un Avocat spécialiste en succession et Youssef El Khalfi étudiant à la Faculté de Droit de Montpellier.

I- Définition et mise en place de l’usufruit

L’article 579 du Code civil dispose que « l’usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l’homme ». L’usufruit peut donc par définition avoir une origine légale ou une origine contractuelle. Avant de s’intéresser à son utilité (B), il convient d’en présenter les principaux caractères (A).

A- Les caractères de l’usufruit

A l’instar de tous les droits portant sur une chose, l’usufruit est un droit réel et, par conséquent, il lie directement l’usufruitier et la chose. Ce droit est opposable à l’égard de tous. Ainsi, cela implique que le nu-propriétaire ou ses créanciers ne pourront saisir ce droit ou y mettre un terme librement.

En outre, il faut garder en mémoire que l’usufruit est un droit temporaire. En l’absence de précision sur sa durée, l’usufruitier a un droit d’utilisation et de jouissance viager sur le bien. Lorsque l’usufruit prend fin, il rejoint le patrimoine du nu-propriétaire, qui dispose alors de la pleine et entière propriété

B- Intérêt de l’usufruit

La mise en place d’un usufruit n’est soumise à aucune condition particulière. Elle peut se faire à titre gratuit, par le biais d’une donation, ou à titre onéreux. Il offre ainsi une souplesse dans la gestion de patrimoine, et est utilisé tant dans le cadre familial que pour des relations d’affaires. La loi prévoit ainsi un usufruit au bénéfice du conjoint survivant sur la succession du défunt. Les parts sociales d’une société peuvent également faire l’objet d’un démembrement

D’autre part, l’usufruit présente un intérêt fiscal indéniable, notamment pour la transmission de droits. En effet, les droits de mutation et d’enregistrement sont calculés par l’administration fiscale sur l’usufruit, et non sur la valeur de la pleine propriété. De plus, en cas de donation ou de succession, la fiscalité est partagée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de l’âge de l’usufruitier, selon les termes de l’article 669 du Code général des impôts (plus l’usufruitier est âgé, plus le barème lui est avantageux) Enfin, les dépenses d’amélioration réalisés sur un bien immobilier en usufruit peuvent être déduites du calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.

II- Les droits et obligations de l’usufruitier

L’usufruit confère à son titulaire d’importantes prérogatives (A), mais il doit respecter la nue-propriété (B).

A- Les droits

L’usufruitier a un droit d’usage (usus) et un droit de jouissance sur la chose (fructus), il peut donc l’utiliser librement et percevoir des revenus. L’usufruitier peut prendre tous les actes d’administration et les actes conservatoires nécessaires à l’exercice de ses droits.

Sont considérés comme étant des fruits : les fruits naturels, les fruits industriels, les fruits civils (loyers…). La loi y assimile tous les produits réguliers, périodiques et qui n’altèrent pas la substance de la chose.

Toutefois, l’usufruitier aura besoin de l’accord du nu-propriétaire pour louer le bien en usufruit, sauf s’il s’agit d’un immeuble d’habitation ou d’un fonds de commerce, selon les dispositions de l’article 595 du Code civil.

B- Les obligations

Avant la constitution de l’usufruit, le Code civil impose la rédaction d’un inventaire et d’un état des lieux. Toutefois, les parties peuvent décider d’écarter cette disposition. Le Code civil impose également l’octroi d’une caution au bénéfice du nu propriétaire, mais plusieurs exceptions à cette règle sont prévues.

L’usufruitier est tenu de conserver la substance de la nue-propriété. Il doit à la fois en respecter la destination, et en faire un usage raisonnable et de bonne foi.

Lorsque l’usufruit prend fin, l’usufruitier doit restituer la chose en l’état. Remarque : si la chose se consomme par l’usage, on parle alors de « quasi-usufruit ». Dans ce cas, l’obligation de restitution portera sur la même chose en qualité et quantité, ou une valeur équivalente.

C- Les charges liées à la chose

Ces dépenses sont partagées entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le premier assume les charges fiscales périodiques et les dépenses d’entretien, tandis que le second assume les grandes réparations. Cependant, seul le nu-propriétaire peut contraindre l’usufruitier à exécuter les dépenses d’entretiens. Tandis que l’usufruitier devra exécuter lui-même les grandes réparations, et attendre un remboursement à la fin de l’usufruit.

III- L’extinction de l’usufruit

L’article 617 du Code civil dispose que l’usufruit s’éteint soit par la mort de l’usufruitier, soir par expiration du temps qui lui été accordé, soit par réunion de la qualité d’usufruitier de de nue-propriétaire, soit par le non usage du droit pendant 30 ans, soit par la perte de la chose.

 

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